Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne remplace pas une consultation avec un inspecteur en bâtiment certifié. Chaque propriété présente des particularités qui nécessitent une évaluation professionnelle sur place.
J’ai reçu Sophie au téléphone la semaine dernière. Elle pleurait. Le duplex qu’elle venait d’acheter à Rosemont avait une fissure de fondation masquée par les meubles du vendeur. Réparation estimée : 35 000 $. Elle avait renoncé à l’inspection pour « ne pas perdre la maison ». Ce cas me hante parce qu’il revient trop souvent. L’inspection préachat coûte quelques centaines de dollars. Les mauvaises surprises, elles, peuvent dépasser les 50 000 $.
L’essentiel sur l’inspection préachat en 30 secondes
- Budget : comptez autour de 500 $ à 950 $+ selon la taille de la propriété
- Durée : 2h30 à 4h sur place, rapport remis sous 24 à 48h
- Timing : intégrez l’inspection dans votre clause conditionnelle (7-10 jours)
- Zones critiques : fondation, toiture, plomberie, électricité, isolation
Ce que révèle vraiment une inspection préachat (et ce qu’elle ne voit pas)
Soyons clairs : l’inspection préachat n’est pas une garantie tous risques. C’est une photographie de l’état visible de la propriété à un instant T. Dans ma pratique à Montréal, je constate que les acheteurs s’attendent parfois à ce que l’inspecteur détecte absolument tout. Franchement, c’est impossible.
L’inspecteur vérifie visuellement les systèmes accessibles : structure, toiture, plomberie visible, électricité, chauffage, ventilation, isolation des combles. Il teste les appareils, ouvre les robinets, vérifie les prises. Comptez entre 2h30 et 4h pour une maison unifamiliale standard. Le rapport détaillé arrive généralement sous 24 à 48 heures.
Côté budget, selon les tarifs 2025 rapportés par XpertSource, une inspection préachat peut dépasser 950 $ pour une grande propriété. Pour un condo ou une maison plus modeste, ça tourne plutôt autour de 500 $ à 700 $. Ce n’est pas une dépense, c’est une assurance.
Ce que l’inspection ne peut pas révéler : Tout ce qui est caché derrière les murs, sous les fondations ou dans des zones inaccessibles. Les problèmes intermittents (fuite seulement lors de fortes pluies). L’état des systèmes enterrés comme le drain français ou la fosse septique. Si vous achetez une maison des années 1960-1980, prévoyez potentiellement des inspections spécialisées complémentaires.
Mon conseil ? Assistez à l’inspection. Posez des questions. Prenez des notes. C’est votre meilleure occasion d’apprendre à connaître la maison avant de signer.
Les 5 zones critiques où se cachent les problèmes coûteux
Dans les dossiers que j’ai traités sur des propriétés des années 1950-1990 dans le Grand Montréal, les mauvaises surprises post-achat tournent presque toujours autour des mêmes zones. Je vous les donne dans l’ordre de ce que ça coûte à réparer.
La fondation arrive en tête. Une fissure qui semble mineure peut cacher une infiltration chronique. D’après les estimations 2026 pour les fondations au Québec, comptez entre 20 000 $ et 60 000 $ pour refaire des fondations standard, et entre 30 000 $ et 50 000 $ si des fissures importantes nécessitent excavation et soulèvement.
La toiture vient ensuite. Un toit de bardeaux d’asphalte dure entre 15 et 25 ans. Si le vendeur vous dit « la toiture est récente » sans facture à l’appui, méfiez-vous. Le remplacement peut facilement atteindre 12 000 $ à 24 000 $ pour une maison de taille moyenne.
Les autres zones à surveiller de près :
- Plomberie : tuyaux en fonte ou en plomb dans les maisons d’avant 1970
- Panneau électrique : certains panneaux Federal Pioneer ou Zinsco posent des risques
- Isolation et ventilation : la vermiculite dans les combles peut contenir de l’amiante
Si vous magasinez dans le secteur montréalais, un inspecteur de maison à Montréal habitué aux constructions locales repérera plus facilement ces problèmes typiques du parc immobilier québécois.
Signaux qui justifient une inspection spécialisée : Maison construite avant 1980 avec isolation vermiculite → demandez un test d’amiante. Secteurs de la Rive-Sud ou zones connues → vérifiez la présence de pyrite ou d’ocre ferreux. Odeur d’humidité persistante au sous-sol → envisagez un test de qualité de l’air.
Inspection ou pas : comment décider quand le marché est fou
Voici la vraie question que me posent les acheteurs : « Si je demande une inspection, je vais perdre la maison face à quelqu’un qui n’en demande pas. Qu’est-ce que je fais ? »
Mon avis (qui n’engage que moi) : perdre une maison vaut mieux que la gagner avec 40 000 $ de problèmes cachés. Mais je comprends la pression. Voici comment je vois les choses :
Si vous renoncez à l’inspection
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Offre plus attrayante pour le vendeur
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Délai de closing potentiellement plus rapide
Ce que vous risquez
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Aucun recours simple si problème majeur découvert après
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Réparations imprévues de 15 000 $ à 50 000 $
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Stress et regrets post-achat garantis
D’après Éducaloi, la loi prévoit que les vices qui auraient pu être décelés par un acheteur prudent et diligent ne sont pas garantis. Autrement dit, si vous n’avez pas fait inspecter et qu’un problème évident est découvert plus tard, vous perdez une partie de vos recours.
Une alternative si le marché est vraiment serré : faites une inspection préventive avant même de déposer votre offre. Certains vendeurs acceptent. Sinon, renseignez-vous sur les risques d’une vente en l’état avant de renoncer à toute protection.
Conseil pro : Si vous devez absolument renoncer à la clause d’inspection, négociez au moins une visite accompagnée par un inspecteur, même sans condition de retrait. Vous saurez dans quoi vous vous embarquez.
Vos questions sur l’inspection de maison à Montréal
L’inspection préachat est-elle obligatoire au Québec ?
Non, l’inspection n’est pas légalement obligatoire. Mais d’après Éducaloi, les vices qui auraient pu être détectés par un acheteur prudent ne sont pas couverts par la garantie légale. Concrètement, ne pas faire inspecter peut vous coûter cher en recours perdus.
Combien coûte une inspection de maison à Montréal en 2025 ?
Ça dépend de la taille. Pour un condo ou une petite maison, comptez autour de 500 $ à 700 $. Pour une grande propriété, ça peut dépasser 950 $ selon les données du marché 2025. Toujours moins cher qu’une fondation à refaire.
Puis-je négocier le prix si l’inspection révèle des problèmes ?
Absolument. C’est d’ailleurs l’un des principaux avantages de l’inspection. Avec un rapport détaillant des problèmes chiffrés, vous avez des arguments concrets pour demander une réduction ou des réparations avant la vente. J’ai vu des clients récupérer 15 000 $ à 25 000 $ sur leur prix d’achat grâce au rapport.
Comment choisir un inspecteur en bâtiment fiable ?
Depuis octobre 2024, les inspecteurs doivent détenir un certificat de la Régie du bâtiment du Québec. Selon l’AIBQ, les membres de l’association maintiennent une norme de pratique élaborée et une assurance Erreur et Omission obligatoire. Vérifiez ces deux éléments avant de signer.
Quelle est la différence entre inspection préachat et expertise pour vices cachés ?
L’inspection préachat est préventive : elle vise à identifier les problèmes visibles avant l’achat. L’expertise pour vices cachés intervient après l’achat, quand un problème grave non apparent lors de la vente est découvert. C’est une démarche judiciaire avec un expert qui documente le vice pour un éventuel recours. Vous avez trois ans à partir de la découverte du vice pour poursuivre le vendeur.
Pour aller plus loin sur l’importance de faire appel à un professionnel qualifié, découvrez les avantages d’un diagnostic par un expert certifié.
La prochaine étape pour vous
Votre plan d’action cette semaine
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Identifiez 2-3 inspecteurs certifiés dans votre secteur et demandez leurs disponibilités
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Prévoyez la clause d’inspection dans votre prochaine offre (demandez 7 à 10 jours)
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Bloquez 3h dans votre agenda pour assister à l’inspection en personne
Une dernière chose : l’inspection ne vous protège pas de tout. Mais elle vous donne les informations pour décider en connaissance de cause. Et dans un achat à 500 000 $ ou plus, c’est exactement ce dont vous avez besoin.